Riduzione del canone di locazione: per l’Agenzia delle Entrate serve la prova con data certa.
In tema di locazioni immobiliari, accade frequentemente che le parti – locatore e conduttore – concordino una riduzione del canone, per sopravvenute esigenze economiche o rinegoziazioni del rapporto. Sebbene la modifica consensuale del canone sia perfettamente lecita, essa comporta rilevanti implicazioni fiscali, specie ai fini della determinazione del reddito fondiario imponibile (art. 26 TUIR).
La Cassazione, con l’ordinanza n. 10870/2025, ribadisce che la scrittura privata contenente l’accordo di riduzione non è opponibile all’Agenzia delle Entrate se priva di data certa, ai sensi dell’art. 2704 c.c..
Il principio è chiaro: in assenza di una valida prova dell’anteriorità dell’accordo rispetto alla percezione dei canoni ridotti, il Fisco può legittimamente tassare il canone originariamente pattuito, anche se non più effettivamente percepito.
La registrazione dell’accordo modificativo non è obbligatoria (Cass. n. 7644/2022), ma costituisce la forma più sicura per conferire data certa al documento. In alternativa, è possibile ricorrere ad altri strumenti previsti dall’art. 2704 c.c.:
- autenticazione notarile della scrittura;
- trasmissione a mezzo PEC;
- apposizione di marca temporale qualificata;
- riproduzione in atti pubblici o menzione in documenti con data certa (es. verbale giudiziario o atto pubblico).
Non sono invece idonee, secondo la giurisprudenza:
- le ricevute di pagamento del canone ridotto, prive di data certa e provenienti dalla stessa parte interessata;
- la dichiarazione extraprocessuale del conduttore, in quanto elemento soggettivo e privo di oggettività.
La Corte ha sottolineato che, per evitare l’elusione dell’imposizione fiscale, occorre che la prova della modifica del canone sia fondata su elementi oggettivi, immodificabili e sottratti alla disponibilità delle parti (Cass. n. 7753/2024).
In conclusione, l’accordo di riduzione del canone va provato con rigore, attraverso strumenti idonei a soddisfare i requisiti dell’art. 2704 c.c., onde evitare accertamenti e riprese fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate.
* * *
Affitti brevi: via libera al check-in da remoto per B&B e Case Vacanze.
Con la sentenza n. 10210/2025, il TAR Lazio ha annullato la circolare del Ministero dell’Interno del 16/11/2024, che imponeva ai gestori di strutture extralberghiere (come B&B e case vacanza) l’obbligo di identificazione in presenza degli ospiti.
La pronuncia sancisce la illegittimità del divieto di check-in da remoto, riconoscendo che tale limitazione risulta sproporzionata, in violazione dei principi di semplificazione amministrativa (art. 1, L. 241/1990 e D.L. 201/2011), proporzionalità e legalità.
In particolare, il TAR ha evidenziato:
- l’assenza di evidenze che la verifica in presenza garantisca maggiore sicurezza, rispetto al check-in da remoto;
- l’assenza di motivazioni concrete e fondate, poiché i richiami a “crisi internazionali” o eventi straordinari (es. Giubileo) non giustificano un aggravio permanente su tutto il comparto extralberghiero;
- il contrasto con le finalità di snellimento degli adempimenti per i proprietari di immobili e le imprese del settore, già previste dalla normativa (art. 109 T.U.L.P.S. e art. 13-ter D.L. 145/2023).
Di conseguenza, torna operativa la possibilità di utilizzare sistemi di identificazione remota, come la trasmissione telematica dei documenti e l’accesso con keybox o codici automatizzati.
Una sentenza che certamente segna un punto fermo per il settore turistico extralberghiero, offrendo un grande aiuto a gestori e proprietari, spesso gravati da adempimenti burocratici eccessivi.
* * *
Cass. civ., Sez. II, sent. n. 13959/2025: regolarizzazione catastale e risoluzione del preliminare di vendita immobiliare.
Con la sentenza n. 13959/2025, la Corte di Cassazione si pronuncia in tema di regolarità catastale degli immobili e risoluzione del contratto preliminare di compravendita ai sensi dell’art. 1453 c.c.
La vicenda riguarda una controversia tra una società promissaria acquirente e il promittente venditore, relativa alla vendita di un immobile ad uso deposito.
La promissaria acquirente aveva comunicato il recesso dal contratto per gravi inadempimenti del venditore, in particolare per la mancata regolarizzazione catastale del bene (difformità dovuta alla presenza di un bagno non rappresentato in planimetria) e per il mancato completamento di alcuni lavori sull’immobile.
La Corte d’appello di Milano aveva respinto le domande della promittente acquirente, ritenendo l’inadempimento non grave ex art. 1455 c.c., ma la Cassazione cassa la sentenza con rinvio.
La Suprema Corte precisa che, ai sensi dell’art. 29, comma 1-bis, L. n. 52/1985, la dichiarazione di conformità catastale è richiesta per la validità del contratto definitivo di compravendita, ma non per il preliminare, che ha effetti obbligatori e non reali (Cass. n. 7521/2022).
Tuttavia, l’inadempimento del promittente venditore nell’assicurare la regolarità catastale, soprattutto quando il bene sia destinato a garantire un finanziamento (es. leasing), può costituire inadempimento grave ai sensi dell’art. 1455 c.c., in quanto incide sulla possibilità di realizzare l’interesse perseguito dal promissario acquirente (Cass. n. 7187/2022).
La Corte ribadisce il principio di buona fede ex art. 1375 c.c. come criterio integrativo del contratto: il venditore ha l’obbligo di cooperare per permettere al compratore di ottenere il finanziamento, e la sua inerzia può configurare inadempimento grave.
La Cassazione accoglie quindi i primi tre motivi di ricorso, evidenziando che la regolarizzazione catastale non è una mera formalità: il promittente venditore deve adempiervi tempestivamente, non potendo procrastinarla fino al rogito, soprattutto se il contratto preliminare è finalizzato al raggiungimento di finanziamento. Il recesso della promittente acquirente, dunque, è giustificato.
La sentenza n. 13959/2025 rappresenta un importante chiarimento sui limiti dell’inadempimento “non grave” e sulla tutela dell’affidamento della parte acquirente.
Un monito per chi stipula preliminari: la diligenza e la buona fede (artt. 1175 e 1375 c.c.) sono doveri imprescindibili per la buona riuscita dell’operazione contrattuale.
* * *
Danno da omessa contribuzione: nuovi chiarimenti dalla giurisprudenza.
Con la recente sentenza del Tribunale di Napoli, Sez. Lavoro, 3 marzo 2025, n. 1627, si ribadisce un principio fondamentale in tema di omissioni contributive: il danno risarcibile ex art. 2116, comma 2, c.c. si configura solo al raggiungimento dell’età pensionabile e si quantifica in relazione alla perdita, totale o parziale, della prestazione pensionistica, considerando l’aspettativa di vita del lavoratore.
Il rapporto contributivo vede come soggetti:
- il datore di lavoro (debitore);
- l’INPS (creditore);
- il lavoratore, terzo beneficiario, privo di azione diretta verso l’INPS per la regolarizzazione della posizione contributiva (cfr. Cass. n. 26248/2023, n. 2164/2021).
Se i contributi non sono prescritti, il lavoratore può agire contro il datore per ottenere la condanna al versamento (con l’INPS litisconsorte necessario ex Cass. S.U. n. 7514/2022).
Quando i contributi sono prescritti, il lavoratore può:
- Agire per il risarcimento del danno ex art. 2116 c.c.;
- Chiedere la costituzione della rendita vitalizia ex 13 L. n. 1338/1962.
Importante: il danno risarcibile si concretizza solo alla maturazione dei requisiti pensionistici e della perdita della prestazione (Cass. n. 27014/2022), ma il lavoratore può proporre:
- Azione di mero accertamento dell’omissione contributiva (anche prima dell’età pensionabile, per tutelare la “integrità della posizione contributiva”, Cass. n. 7212/2024);
- Azione di condanna generica per accertare la debenza dei contributi e il potenziale danno (Cass. n. 11730/2024).
Novità: la L. n. 203/2024 (Collegato Lavoro) introduce la possibilità di riscattare, a carico del lavoratore, i periodi scoperti: il diritto è imprescrittibile.
Un quadro complesso ma fondamentale per la tutela del diritto alla pensione e alla regolarità contributiva.